对于养（yǎng）老，许多人的观念还停（tíng）留在（zài）硬件的（de）打造，以为有更好（hǎo）的医（yī）疗设施、引进知（zhī）名的养老机构，就是在（zài）做养老小镇，对（duì）于这个，我（wǒ）完全不（bú）能认同（tóng），养老小镇不等（děng）同于养老院，养护（hù）功能只是养老小镇（zhèn）的基础配套（tào），养老小镇更重要的功能，是给健康（kāng）老（lǎo）人提（tí）供（gòng）快乐、活力、精神满足的生活家（jiā）园。同时，养老小镇不是做慈善，需要（yào）盈利，除了环境好、空气好（hǎo）、配（pèi）套好外，养老小镇最重要的是找到合适（shì）的运营（yíng）模（mó）式。

 

A、养老院（yuàn）与养老小（xiǎo）镇的不同（tóng）

这里我（wǒ）们必须厘淸养老院和（hé）养老小镇的不同定义：

养（yǎng）老院是以医、养、护为主的（de）机（jī）构运（yùn）营主体，强调医、护的功（gōng）能（néng），注重（chóng）的是老（lǎo）人身体（tǐ）和（hé）生命的维护。也就（jiù）是说入住养老（lǎo）院的更多是（shì）半自理、失（shī）能的老人。

而养老小镇则是（shì）以希望独立生活的老人（rén）以及（jí）服务（wù）于老人的其（qí）他（tā）产（chǎn）业的聚集而形成的聚集（jí）地。强调的是老年生活，包括了（le）更多精神（shén）层面的需求。特别注重空气（qì）质量、自然资源、人文环境、生活休闲配套（tào），当然针对老人的医、护（hù）配套也是重点。

B、养老小镇（zhèn）盈利模式的误区

在讨论期间（jiān），我更关（guān）注养（yǎng）老地产的运（yùn）营模式和盈利（lì）模式。现在很（hěn）多开发（fā）商（shāng）都（dōu）开始进入养老地（dì）产，但（dàn）在全国成功的却不（bú）多。所有的开发（fā）商或者养（yǎng）老（lǎo）院长，把赚钱的目光对准的是入（rù）住的老人——什么会员（yuán）费、动辄几（jǐ）百万的入门费（fèi）、每月大几千的生（shēng）活（huó）费。老人退休（xiū）后收入本来就（jiù）不（bú）高，还要（yào）把他们仅剩的保命钱搜刮一空，这（zhè）是极（jí）其没有道德和良（liáng）知的行为。有人（rén）会说我（wǒ）们养老服务本来（lái）就是针对高收入的（de）那部（bù）分少数群体的，那么，中（zhōng）国（guó）更多的（de）一般（bān）收入（rù）的老人们就（jiù）不（bú）需要养（yǎng）老（lǎo）了？开发商首先应该有强烈（liè）的社会责任感，这是我一直强调的。当然，我（wǒ）们也（yě）不（bú）能要求（qiú）开发商只（zhī）做雷锋（fēng）。那么（me），如何既满足大多数（shù）老人的（de）养老（lǎo）需求（qiú），又能实现（xiàn）可预（yù）期（qī）的（de）开发利润？这（zhè）就需（xū）要模式的创（chuàng）新：开（kāi）发模式、运营（yíng）模（mó）式、盈（yíng）利模式的全面创（chuàng）新。讨论中大（dà）家认为很难，包括（kuò）现在很多大的（de）开（kāi）发企（qǐ）业也（yě）没能（néng）找（zhǎo）到更（gèng）好（hǎo）的（de）方向。

C、正确（què）的养老小镇盈利模式

在养老模式的研（yán）究推（tuī）演过程中，什（shí）么是我们关注的重（chóng）点？是人，是我们服务的（de）老（lǎo）年人群体，研究他们的切身需求。特别是老人（rén）的三（sān）大需求：直（zhí）接需求（qiú）、精神需求与关联需求（qiú）。直接需求（qiú），如医疗康复（fù）、家政服务、卫生护理（lǐ）等；精神（shén）需求，如社（shè）交（jiāo）、休闲（xián）娱乐等；关联（lián）需求，如（rú）子女（nǚ）前（qián）来看（kàn）望带来（lái）的餐（cān）饮、住宿（xiǔ）需（xū）求等。

另外有一些需（xū）求则是个（gè）性的，比（bǐ）如对（duì）于自理、半自理（lǐ）以及失能老人，在养护（hù）服务需求上就有（yǒu）明（míng）显的差异性，项（xiàng）目在功能设置及份额（é）配比上也要科学合理设置。

小镇的功能重在养，养身、养心、养情，而这（zhè）样的小镇往往不（bú）仅是被老人所钟情，也（yě）同样被很（hěn）多（duō）有（yǒu）度假需求的人所向（xiàng）往，也就是说，这样（yàng）的小镇不仅（jǐn）具备了养老（lǎo）功（gōng）能，同时也具备了（le）度假（jiǎ）的功能（néng）。因此，这就（jiù）注定了小镇不仅（jǐn）仅只有老（lǎo）人（rén），还有更多的是其（qí）他关联产（chǎn）业的服务人员和度假旅居的人。如此规模的人口聚集，没有房地产的（de）开发（fā）能成立吗（ma）?

当（dāng）然，文旅、养老小镇的房地产（chǎn）开发绝不同于（yú）城市（shì）的地产开发（fā），无论是建筑产品还（hái）是环（huán）境设计（jì）、配（pèi）套（tào）功（gōng）能，都必（bì）须根据小镇（zhèn）的（de）定位和需求来（lái）规（guī）划，特别是关联（lián）产业的布局（jú）尤为重（chóng）要。

目前，也只有做（zuò）好了养老（lǎo）地产的开发（fā），投资者也才（cái）有（yǒu）能力真正开发（fā）和运营养（yǎng）老产业、养老院，绿城的乌镇雅园、泰康保险无不如此！

目（mù）前养老模式（shì）有很（hěn）多，但我们将会有所创（chuàng）新，其盈利模式（shì）主要是养老产业（yè）链的开（kāi）发、养护运营、养老公寓出租。我们将用（yòng）地产开发的盈（yíng）利弥补养老院（yuàn）的不足。

D、养老（lǎo）小镇的（de）产业规划

养老院（yuàn）不赚钱（qián），养老产业才赚钱！

养老产（chǎn）业（yè）除了有养老院外，还包括（kuò）老年人（rén）康复（fù）医院、养老公（gōng）寓、老年人大学（xué）、教育配套、商场等等，以及其他养老的（de）链条都可以产生经（jīng）济（jì）效应。另外，一个老人居住在（zài）项目，还能（néng）吸引三代（dài）人前来探望以及消费，这是（shì）一个很好的盈利点。很（hěn）多人之所以不赚钱，是因（yīn）为（wéi）把养老项目等（děng）同（tóng）于（yú）养老（lǎo）院，盖个（gè）房子以为老人就会来，当然会遭遇失（shī）败。

我们经常说老年人（rén）是“越老越小”，年纪越（yuè）长对童真（zhēn）、童趣更多一份渴（kě）望，也更（gèng）喜欢（huān）人多热闹的氛围，那么在（zài）项目商（shāng）业、幼儿（ér）园（yuán）、学（xué）校的设置上就应当考虑与（yǔ）养老（lǎo）院的关联关（guān）系。

我提出过（guò）一个非常新颖的想法——建一个高端幼儿园。现在很多老人退（tuì）休了都（dōu）要（yào）在家带孙子、孙（sūn）女，他们不想（xiǎng）去养老院，儿女也不让他（tā）们去。但如果将幼儿园引入养（yǎng）老项目，就（jiù）可（kě）以解决“老人带孩子以及小孩上（shàng）学（xué）”的问题。“你（nǐ）想一想，一套（tào）十几平方米的养老公寓，首付（fù）不高，配套也齐全，谁不愿意？”

接下来就是如何厘清各业（yè）态间（jiān）的（de）逻辑（jí）关系（xì）。以养老为核心，那么（me）相关的资源就必须向这里倾斜；其他业态（tài）不仅资（zī）源配（pèi）置要节（jiē）制，而且在（zài）总体规划（huá）、功能和价值定位上也要扮演（yǎn）相对配合（hé）、从属的角（jiǎo）色，从而将养老业态的核（hé）心价值充（chōng）分发挥出（chū）来。其他的指标，如面（miàn）积空间、配套设施等也要（yào）有综合的考量。这里要（yào）注（zhù）意的（de）是，项目养老（lǎo）部分绝不可是简单的养老院，而是必须能带动旅游、休闲（xián）、商业等业态，实现相互协（xié）调、共同（tóng）发展，产生（shēng）“1+1＞2”的共振效应。

这实际上也是（shì）非（fēi）常考验操盘者（zhě）的眼光、胸怀和经验，对项目（mù）的理解得透不透（tòu）彻，对（duì）项目的定位把握（wò）得准（zhǔn）不准（zhǔn）确（què），对（duì）各种业态熟不熟（shú）悉，对（duì）新（xīn）型地（dì）产发（fā）展的趋势了（le）不了解，都决定着项目未来走向何方、能达到（dào）什么样的水平和（hé）高度。

除了气候宜人、空气清（qīng）新、环境（jìng）优美（měi）的地方（fāng），养（yǎng）老小镇还特别适合与保健品相关联。作（zuò）为泸沽湖之姊妹湖，丽江市（shì）永（yǒng）胜县程海湖边上出现多个“百岁村（cūn）”。这里生产（chǎn）全国独一无二的高（gāo）原生物——螺旋藻（zǎo）保健品（pǐn）。因此，我建议程海（hǎi）保尔集团把养（yǎng）老养生作为主导产业（yè），螺旋（xuán）藻（zǎo）为辅助，在人群（qún）导入的基础上发展文旅和（hé）宜居小镇。

E、养老（lǎo）小镇的人（rén）性设计（jì）

在（zài）规划设计方面，要充分考（kǎo）虑（lǜ）目标人群的（de）性格和（hé）生活（huó）特征（zhēng）。如（rú）大（dà）连（lián）旅顺阳光（guāng）海（hǎi）岸生态养（yǎng）老度假城项目，定位为中国首个国际（jì）养老试验基地（dì）。俄罗斯风（fēng）情小镇是其核心价（jià）值点所（suǒ）在（与（yǔ）俄罗斯政府签约打造专门针对俄罗斯客户的风情小镇）。那么在规划设计（jì）上就不（bú）仅仅是让俄罗斯朋友宾至（zhì）如归，而是要更进一（yī）步：感受如同家乡一般，而气候、环境（jìng）更舒适。只有这（zhè）样，才能算得（dé）是上地（dì）道的俄罗斯风情，不仅（jǐn）对（duì）俄罗斯客户具备强大的吸引力，同时（shí）也是项目独特的魅力所在，成为（wéi）项目品牌树（shù）立（lì）和传播的支（zhī）点。比如（rú）俄（é）罗斯人热情、奔放甚至有点好斗（dòu），喜欢喝（hē）酒、跳舞和音（yīn）乐（lè），户外活动是（shì）其生活（huó）的重要组成部分，广场是其城市不可缺少的组（zǔ）成元（yuán）素（sù），是各种社交生活的中心。

F、养老小（xiǎo）镇的（de）运营（yíng）平台（tái）

既然敢定位于（yú）“中（zhōng）国首个国际养（yǎng）老试验基地”，那么在（zài）养老服务上本项目（mù）也（yě）是高要（yào）求、高水准，请来有经验的“洋教练”指导（dǎo）作战：养老部分由（yóu）美国专（zhuān）业设计所进行设计，运营管理由美国专业养老机构来把控。引入美国养老（lǎo）机构，就是（shì）为了在（zài）目前国（guó）内（nèi）养老服务还（hái）不够专业的背（bèi）景下，以专（zhuān）业服务（wù）来形（xíng）成差异化竞争优势。

那么项（xiàng）目首先在（zài）产（chǎn）品的设（shè）计上就（jiù）要把专业做扎实，养老部（bù）分的设计切不（bú）可操之过急，而是应当让美国养老（lǎo）机构将一些相（xiàng）关功能要求、技术指标和设（shè）计（jì）意见发过来，并结合国际、国内养老发展的趋势、特点进行综合考虑（lǜ），既充分发（fā）挥专业机构的（de）专（zhuān）业能力，又能够切（qiē）实落地（dì）、持久运营。

在盈利模（mó）式上我建议赶（gǎn）快设计（jì）开辟一个“中国区”，通（tōng）过（guò）物业出（chū）售和持有（yǒu）运营并举来平衡项目投入资金。所谓（wèi）墙外开花墙（qiáng）内香，不仅是俄（é）罗斯人喜欢，这种特殊的国（guó）际（jì）文化风（fēng）情必然会（huì）吸引国内的客（kè）户群体。因（yīn）此“中国区”的开辟必将（jiāng）和俄（é）罗斯风情小（xiǎo）镇形成（chéng）双轮驱（qū）动、交替互补。

但要（yào）注意的是，“中国区”切不可再去卖（mài）房子，而是要卖服务。因（yīn）此，“中国区”是专门针对自（zì）理（lǐ）型（xíng）客户，但是设施要和俄罗斯风情（qíng）小镇共享，另（lìng）外还要设计食堂、影院（yuàn）、康（kāng）乐（lè）设施（shī）等等，使老人进来真正过（guò）得舒心，做（zuò）到（dào）卖服（fú）务而不是卖房子。

开发者要有长（zhǎng）远的眼光，设计好相（xiàng）关的配套产品，慢慢熬好“一锅汤”，才（cái）能让消费者“唇齿留香”、回味（wèi）无穷（qióng），来了还（hái）想再来（lái）。


文（wén）章来自网（wǎng）络（luò）

长沙家政、保姆、月嫂、护工、保洁等服（fú）务专业家政服务（wù）：湖（hú）南（nán）金（jīn）海（hǎi）家政（zhèng）

7×12小（xiǎo）时 服务热（rè）线：13308480158 刘老师

免（miǎn）责声（shēng）明:内容（róng）均来自网络，我们对文中观（guān）点（diǎn）保持（chí）中立，对所包含（hán）内（nèi）容准确（què）性、可靠性或者完整性不提（tí）供任何明示（shì）或者暗示的保（bǎo）证，并不（bú）对文中观点负责（zé）。版权（quán）属于原作者（zhě）所（suǒ）有，如（rú）有侵（qīn）权（quán）请联（lián）系管理（lǐ）员（yuán）删除。